Las quejas que el Síndic recibe en materia de gestión urbanística ponen de manifiesto los obstáculos con los que se encuentran los propietarios y las administraciones cuando se quiere legalizar las urbanizaciones desde las leyes urbanísticas.
Sin ánimo de ser exhaustivos, pueden mencionarse algunos, a modo de ejemplo:
- La imposibilidad de urbanizar de acuerdo con proyectos de obras referidos a servicios concretos, siempre y cuando sea posible, o de gestionar servicios provisionales. De acuerdo con la Ley de Urbanismo, hay que gestionar la urbanización del sector mediante el correspondiente proyecto de urbanización completo y el proyecto de reparcelación sin poder seleccionar y realizar aquellas obras de implantación de los servicios más necesarios o más básicos.
- La obligación de reservar suelo para sistemas con independencia de las necesidades o de las características del asentamiento. A modo de ejemplo, reservas para zonas verdes y espacios libres en urbanizaciones situadas en zonas boscosas o en espacios naturales protegidos.
- La exigencia de un nivel de calidad de los servicios (en cuanto a puntos de luz de alumbrado público, canalización de aguas pluviales, depuradoras, soterramiento de la red de suministro eléctrico y de telefonía, etc.) excesivamente alto y, por lo tanto, con fuerte repercusión en los costes. – Cabe destacar también los problemas que se generan con la necesaria participación de las empresas suministradoras de servicios en las obras de urbanización (presupuestos excesivos, obras desproporcionadas a las necesidades de la urbanización, retrasos, etc.).
- La exigencia de proyectos de reparcelación para legalizar urbanizaciones cuando las obras ya están acabadas de acuerdo con el proyecto de urbanización y los propietarios han costeado el gasto. Proyectos en los que deben incluirse las indemnizaciones que corresponden a los promotores de la urbanización que en su día no cumplieron con sus obligaciones urbanísticas.
Asimismo, se remarca la existencia de problemas en el ámbito registral: por una parte, se constata que una técnica urbanística para controlar y sancionar las situaciones de irregularidad es el cierre registral a los títulos de propiedad o de declaración de obra nueva; así se impide el acceso al registro de la realidad privada; por otra parte, como se trata del acceso de determinados títulos en el registro no existe una unidad de criterios.
El hecho de que aquellas segundas residencias se hayan convertido en el domicilio habitual de muchas familias ha puesto de relieve la necesidad de servicios de primerísima necesidad: transporte, sanidad, educación, etc. Teniendo en cuenta la extensión de suelo que ocupan las urbanizaciones en el municipio, sus características geográficas, socio-económicas, la prestación de estos servicios por parte de los ayuntamientos supone una carga económica importante.
También se ha constatado que el problema de estas urbanizaciones hasta a la Ley de Regularización y Mejora de Urbanizaciones con Déficits Urbanísticos (Ley 3/2009, de 10 de marzo) fue un problema exclusivo de los ayuntamientos. Sin embargo, la regularización de las urbanizaciones no la pueden asumir las corporaciones locales en solitario.
Necesitan apoyo, asesoramiento y colaboración de la Administración de la Generalitat. No sólo la falta de recursos suficientes de los ayuntamientos, sino también, en ocasiones, el rigor en la aplicación de la legislación urbanística obstaculiza la resolución práctica de los problemas que dificultan la regularización.
Así, los ayuntamientos también necesitan este apoyo en la negociación con las empresas suministradoras. Hay que partir de dos premisas cuando se trata la problemática de las urbanizaciones con déficits: por una parte, estamos ante unas situaciones reales, concretas y actuales, por lo que las actuaciones que se emprendan deben estar dirigidas a buscar soluciones que impliquen a todas las partes afectadas: propietarios, administraciones y promotores; por otra parte, hay que pensar que se trata de una realidad que no puede ser extinguida ni obviada, pero debe reducirse y circunscribirse, y debe ser considerada con la debida cautela, ya que el tratamiento especial que necesita produce distorsiones y desequilibrios respecto al resto de sectores de los municipios.
http://www.sindic.cat/site/unitFiles/3451/Informe%20urbanitzacions-ESP.pdf